Rzeczpospolita: Fiskus wyjaśnia temat spółek nieruchomościowych

Pomimo wprowadzenia regulacji w zakresie spółek nieruchomościowych ponad dwa lata temu, przepisy te wciąż budzą wiele wątpliwości podatników. Odpowiedzi na niektóre pojawiające się pytania można znaleźć w interpretacjach dyrektora KIS.

Regulacje dotyczące spółek nieruchomościowych obowiązują już od ponad dwóch lat i cały czas budzą wiele wątpliwości podatników. Niestety niezbyt pomocne są tu objaśnienia Ministerstwa Finansów ani wyjaśnienia specjalistów z infolinii Krajowej Informacji Skarbowej. Wydaje się natomiast, że nieco więcej światła na te zagadnienie mogą rzucać interpretacje indywidualne wydawane przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Raportowanie struktury udziałów i nie tylko

Definicja spółki nieruchomościowej weszła do polskiej ustawy o CIT 1 stycznia 2021 r. Ustalenie czy dany podmiot spełnia definicję takiej spółki, wymaga weryfikacji wartości rynkowej lub bilansowej posiadanych (zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio) nieruchomości, ale również – w przypadku podatników prowadzących już działalność – analizy udziału przychodów związanych z posiadanymi nieruchomościami oraz udziałami w innych spółkach nieruchomościowych w strukturze przychodów ogółem.

W przypadku spełnienia definicji spółki nieruchomościowej podatnik jest zobowiązany do ujawnienia struktury swoich udziałowców. Analogicznie udziałowcy posiadający minimum 5 proc. udziałów w takiej spółce są zobowiązani do złożenia odpowiednich deklaracji. Mimo wejścia w życie regulacji z początkiem 2021 r., w praktyce jej stosowanie zostało odroczone i pierwsze obowiązki w zakresie raportowania struktury udziałowej takich podmiotów wystąpiły z końcem września 2022 r.

Oprócz raportowania struktury udziałowej spółki nieruchomościowej podmioty takie zostały zobowiązane do zapłaty podatku w przypadku sprzedaży udziałów w spółce nieruchomościowej oraz ustanowienia przedstawiciela podatkowego w przypadku spółek spoza UE lub EOG.

Interpretacja ogólna MF

W związku z licznymi wątpliwościami podatników dotyczącymi nowych obowiązków w zakresie raportowania w lutym 2023 r. Ministerstwo Finansów opublikowało interpretację ogólną.

W interpretacji tej resort finansów potwierdził, że podmiotami zobowiązanymi do raportowania są nie tylko polscy podatnicy, ale również rezydenci zagraniczni. Co więcej, obowiązek sprawozdawczy za dany rok powstanie także wtedy, gdy w tym okresie po stronie podatnika nie powstał jakikolwiek przychód z tytułu udziału w spółce nieruchomościowej. Warto podkreślić, że stanowisko takie wydaje się sprzeczne z tym, co MF podkreślał od początku istnienia regulacji, a więc, że przepisy w zakresie spółek nieruchomościowych były ukierunkowane na ułatwienie dochodzenia przez polskiego fiskusa należności podatkowych w odniesieniu do dochodu ze zbycia udziałów czy akcji w takich spółkach. Stąd wydaje się, że spektrum podmiotów potencjalnie objętych raportowaniem jest szersze niż pierwotnie zakładano.

Ponadto MF wskazał, że w przypadku podatkowych grup kapitałowych podmiotami zobowiązanymi do raportowania są poszczególne spółki wchodzące w skład grupy, a nie PGK jako podatnik. Jednocześnie wyłączeniu z obowiązków raportowania podlegają podmioty posiadające prawa do spółki nieruchomościowej, korzystające ze zwolnień o charakterze podmiotowym, o których mowa w art. 6 ustawy o CIT, tj. jednostki samorządu terytorialnego, NBP, a także fundusze inwestycyjne otwarte i specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte, utworzone na podstawie ustawy o funduszach inwestycyjnych. Wyłączenie to nie obejmuje jednak samych spółek nieruchomościowych korzystających ze zwolnienia podmiotowego.

Końcowo MF wyjaśniło również, że aby obliczyć 5-proc. udział, należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio.

Jednocześnie MF nie wyjaśnił w opublikowanej interpretacji innych istotnych wątpliwości podatników tj.:

1. ile poziomów struktury udziałowej powinno zostać uwzględnionych w składanej informacji – stąd wydaje się, że spektrum podmiotów potencjalnie objętych raportowaniem może być bardzo szerokie,
2. sposobu liczenia udziału pośredniego w nieruchomości, tj. na podstawie aktywów spółki czy łączonych aktywów spółek,
3. czy zagraniczne spółki muszą posiadać polski NIP, aby poprawnie dokonać raportowania – część podatników otrzymała prośby o ponowne złożenie formularzy CIT-N1 z nadanym polskim numerem NIP zagranicznych spółek będących udziałowcami i to pomimo braku podstawy prawnej, aby taki numer był posiadany i ujawniony.

Co twierdzi skarbówka

Zgodnie z danymi ze strony MF organy podatkowe wydały do tej pory zaledwie 17 interpretacji podatkowych w zakresie spółek nieruchomościowych. To stosunkowo niewiele jeśli wziąć pod uwagę, jak liczne są wątpliwości praktyczne podatników dotyczące tego zagadnienia. Co jednak mówią najciekawsze z tych interpretacji?

W interpretacji indywidualnej z 1 lutego 2023 r. (0114-KDIP2-1.4010.261.2022.1.MW) dyrektor KIS potwierdził, że wspólnicy spółek nieruchomościowych będący zagranicznymi rezydentami z krajów, których UPO zawarte z Polską nie zawierają klauzuli nieruchomościowej, nie mają obowiązku przekazywania informacji o liczbie posiadanych udziałów w spółce nieruchomościowej. Mimo, że w wielu umowach zawartych przez Polskę istnieją klauzule nieruchomościowe, jest to pewna ulga dla podmiotów z krajów, gdzie takiej regulacji nie ujęto.

Dość szeroko do definicji aktywów nieruchomościowych podszedł dyrektor KIS w rozstrzygnięciu z 2 listopada 2022 r., (0111-KDIB1-3.4010.595.2022.1.IZ), gdzie zaznaczył, że przez wartość bilansową aktywów, o których mowa w definicji spółki nieruchomościowej, rozumie się wartość wszystkich aktywów i to bez względu na sposób ich wykazania w bilansie. Jest to więc nie tylko wartość nieruchomości zakwalifikowanych wprost do środków trwałych, ale również inwestycji w nieruchomości, towarów oraz nieruchomości ujętych jako element produkcji w toku wraz z nakładami poniesionymi na budowę inwestycji deweloperskiej. Kwestia ta może być szczególnie istotna dla podmiotów zawodowo obracających nieruchomościami, którzy w celu uniknięcia regulacji mogliby zbyć nieruchomość na przestrzeni roku tak, aby na koniec okresu, tj. w momencie analizy wartości posiadanych nieruchomości, takie aktywo nie znalazło się na ich bilansie.

Niestety fiskus w wydawanych interpretacjach nie pozwala łatwo uniknąć definicji spółki nieruchomościowej również podmiotom działającym w branży hotelarskiej. W wydawanych interpretacjach (np. z 20 lipca 2023 r.,0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW) dyrektor KIS stwierdził, że nie tylko w przypadku samej usługi noclegu, ale również w przypadku świadczenia kompleksowej usługi, w ramach której świadczone są także usługi gastronomiczne, dostępu do SPA czy obiektów sportowych i wypożyczania sprzętu, podatnik uzyskuje przychody związane z posiadanymi nieruchomościami, o których mowa w definicji spółki nieruchomościowej.

Więcej pytań niż odpowiedzi

Co prawda w interpretacjach dyrektora KIS można znaleźć odpowiedzi na niektóre nurtujące podatników pytania dotyczące spółek nieruchomościowych, to jednak wydaje się, że wciąż pozostaje wiele do wyjaśnienia. W szczególności wciąż nie wiemy jak należy liczyć udział pośredni w nieruchomości, co jest szczególnie istotne w przypadku dużych grup kapitałowych działających w sektorze real estate.

Kwestią enigmatyczną w dalszym ciągu pozostaje to, na którym etapie zakończyć raportowanie. Czy powinniśmy ujawniać pełną strukturę tak, aby dotrzeć do ostatniego poziomu udziałowców będących osobami fizycznymi nawet pomimo tego, że taka osoba nigdy nie byłaby płatnikiem podatku w Polsce – a przecież taki był cel regulacji? A jeśli tak, to jak możemy w praktyce to zrobić, w sytuacji gdy mamy w strukturze fundusze z innych krajów, gdzie struktura uczestników funduszu jest mocno rozproszona i nierzadko trudna do uzyskania przez polskie podmioty? Co prawda MF wyjaśniło, że wyłączeniu z obowiązków raportowania podlegają podmioty posiadające prawa do spółki nieruchomościowej, korzystające ze zwolnień o charakterze podmiotowym, w tym fundusze inwestycyjne. Nie obejmuje to jednak funduszy zagranicznych.

Mimo obowiązywania regulacji już od ponad dwóch lat, wciąż istnieje wiele kwestii, które miejmy nadzieję jak najszybciej wyjaśni praktyka postępowania i racjonalność – nie tylko podatników, ale przede wszystkim fiskusa i MF.

Podstawa prawna:

art. 4a pkt 35, art. 26aa oraz art. 27 ust. 1e i nast. ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2587 ze zm.)

Źródło: https://www.rp.pl/podatki/art39262051-fiskus-wyjasnia-temat-spolek-nieruchomosciowych