Jedną ze zmian do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych proponowaną w ramach Polskiego Ładu jest wprowadzenie zapisu, zgodnie z którym odpisy amortyzacyjne dokonywane dla celów podatkowych przez spółki nieruchomościowe (w uproszczeniu – podmioty posiadające nieruchomości o znacznej wartości i czerpiące większość przychodów z majątku nieruchomego) nie będą mogły być wyższe niż odpisy amortyzacyjne dokonywane dla celów rachunkowych.
Spółki muszą liczyć się ze wzrostem obciążeń
Z uzasadnienia do tej zmiany wynika, że głównym jej celem jest zmniejszenie różnic pomiędzy wynikiem podatkowym a bilansowym wykazywanym przez spółki nieruchomościowe. Postawiono przy tym tezę, że główną przyczyną tych rozbieżności są różnice w stawkach amortyzacji właściwych dla celów bilansowych i podatkowych.
Zdaniem ustawodawcy podatkowe odpisy amortyzacyjne powinny być limitowane wysokością tych bilansowych, ponieważ te drugie ustalane są w sposób bardziej zindywidualizowany i uwzględniają wiele dodatkowych czynników.
Niestety wydaje się, że projektując tę regulację ustawodawca nie wziął pod uwagę, że wiele (jeśli nie większość) spółek czerpiących przychody z nieruchomości klasyfikuje je dla celów bilansowych jako nieruchomości inwestycyjne i wycenia według wartości godziwej, ustalanej na każdy dzień bilansowy. Przyjęcie tej metody wyceny skutkuje brakiem możliwości amortyzacji nieruchomości dla celów bilansowych. W rezultacie komentowana zmiana zablokuje wielu spółkom nieruchomościowym możliwość rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych i spowoduje znaczący wzrost ich bieżących obciążeń publicznoprawnych.
Projekty nieruchomościowe nierentowne
Ponadto wejście w życie omawianego przepisu będzie oznaczało, że założenia podatkowe zaszyte w modelach finansowych krajowych i zagranicznych inwestorów zdezaktualizują się z dnia na dzień, a realizacja zakładanych stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości może okazać się niemożliwa. W rezultacie wiele istniejących, jak i planowanych, projektów nieruchomościowych może stać się nierentownych, co – obok skutków trwającej pandemii – będzie kolejnym czynnikiem destabilizującym rynek nieruchomości i spowalniającym jego rozwój.
Pozostaje liczyć na to, że skutki wprowadzenia komentowanej zmiany były w istocie niezamierzone (taką tezę zdaje się potwierdzać treść uzasadnienia, która nie odnosi się w żaden sposób do nieruchomości wycenianych według wartości godziwej), a szeroka krytyka tej regulacji na etapie konsultacji publicznych skłoni ustawodawcę do jej wykreślenia albo zmiany na etapie prac Senatu.
Autorem komentarza jest Daniel Banach, FCCA, doradca podatkowy, partner w ALTO.