Rzeczpospolita: Odpisy amortyzacyjne w spółkach nieruchomościowych

Nieruchomości inwestycyjne, wyceniane dla celów bilansowych przez spółki nieruchomościowe w wartości godziwej, mogą być amortyzowane dla celów podatkowych.

Orzekł tak  Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. III SA/Wa 1788/22). Informacja ta  jest cenna dla podmiotów działających w branży nieruchomości. Powołany wyrok stanowi wyłom w utrwalonej dotychczas, niekorzystnej dla podatników, linii interpretacyjnej organów podatkowych i może być podstawą do korekt rozliczeń podatkowych.

Przepisy limitujące odliczalność

Z początkiem 2022 r. wszedł w życie przepis, zgodnie z którym w przypadku podmiotów spełniających definicję spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 KŚT nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości.

Innymi słowy, wysokość podatkowego odpisu amortyzacyjnego w odniesieniu do nieruchomości posiadanych przez te podmioty jest limitowana wysokością odpisu dokonywanego dla celów bilansowych. W praktyce, po wejściu w życie omawianego przepisu, najbardziej straciły spółki nieruchomościowe, które dla celów bilansowych nie dokonują odpisów amortyzacyjnych z uwagi na fakt, że traktują posiadane nieruchomości jako inwestycje (i wyceniają je w wartości godziwej na każdą datę bilansową).

Wynikało to z tego, że w wydawanych interpretacjach indywidualnych organy jednolicie twierdziły, że brak amortyzacji nieruchomości dla celów bilansowych przekreśla możliwość jej amortyzowania dla celów podatkowych. Zgodnie z prezentowanym przez organy podejściem, skoro wartość odpisu amortyzacyjnego spółki nieruchomościowej wynosi „0”, to spółka ta nie jest uprawniona do rozpoznania odpisów amortyzacyjnych na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

Czego dotyczyła sprawa

Sprawa, którą zajmował się WSA,  dotyczyła podatnika spełniającego definicję spółki nieruchomościowej, który wystąpił z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia, że jest uprawniony do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych od posiadanych nieruchomości.

Podatnik wskazał, że zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości, ujmuje on nieruchomości jako inwestycje wyceniane w wartości godziwej. W związku z tym, że posiadane nieruchomości nie były traktowane jako środki trwałe dla celów bilansowych, lecz jako inwestycje wyceniane na podstawie operatów szacunkowych przygotowywanych przez niezależnych rzeczoznawców, spółka nie dokonywała od tych składników majątkowych odpisów amortyzacyjnych na gruncie ustawy o rachunkowości.

Mając to na względzie, po stronie wnioskodawcy pojawiła się wątpliwość, czy w świetle znowelizowanego brzmienia art. 15 ust. 6 ustawy o CIT jest zobowiązany do stosowania przepisów limitujących odliczalność amortyzacji podatkowej do wysokości odpisu księgowego.

Zdaniem podatnika przepisy ograniczające amortyzację podatkową powinny znaleźć zastosowanie wyłącznie do sytuacji, w której nieruchomości są zaliczane do środków trwałych w rozumieniu ustawy o rachunkowości (a nie do inwestycji).

Organ nie zgodził się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez wnioskodawcę uznając, że adresatem omawianego przepisu są spółki nieruchomościowe, a sposób ustalenia podatkowej amortyzacji jest podyktowany wartością umorzeniową ustaloną na podstawie przepisów o rachunkowości ( interpretacja z 3 czerwca 2022 r., 0111-KDIB1-1.4010.146.2022.1.AND). Sprawa trafiła na sądową wokandę i zakończyła się wyrokiem korzystnym dla podatnika.

Jaki by wyrok WSA

Zgodnie z nieprawomocnym wyrokiem WSA w Warszawie z 31 stycznia 2023 r., ograniczenia przewidziane w zakresie limitowania amortyzacji podatkowej spółek nieruchomościowych, na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, nie mają zastosowania w przypadku podatników, którzy posiadają nieruchomości wyceniane według wartości godziwej.

Skład orzekający w ustnym uzasadnieniu wskazał, że dostrzega różne możliwości interpretacji językowej brzemienia omawianego przepisu. Z jednej strony widzi podstawy, by stosować wykładnię proponowaną przez organy podatkowe, tzn. całkowite wyłączenie z kosztów uzyskania przychodu amortyzacji nieruchomości wycenianych w wartości godziwej. Jednocześnie, zdaniem sądu, istnieją argumenty przemawiające za stanowiskiem zaprezentowanym przez spółkę, gdzie akcent położony jest na „dokonywanie” odpisów amortyzacyjnych (a trudno uznać tę przesłankę za spełnioną w sytuacji, gdy dany składnik majątkowy w ogóle nie podlega amortyzacji ze względu na zastosowanie innej metody jego wyceny).

Dodatkowo, sąd powołał się na uzasadnienie projektu nowelizacji, zgodnie z którym celem wprowadzenia regulacji jest ujednolicenie lub zbliżenie wysokości podatkowych odpisów amortyzacyjnych do wysokości odpisów bilansowych (te pierwsze są ustalane niejako „sztucznie”, natomiast te drugie są zwykle oparte na ekonomicznym okresie użyteczności i jako takie uznawane są za bardziej adekwatne, tj. lepiej oddające faktyczne zużycie środka trwałego). W tym zakresie sąd wskazał, że w niniejszej sprawie nie ma takiego zbliżenia ze względu na brak odpisów amortyzacyjnych, przez co cel ten nie jest realizowany.

Jednocześnie sąd zauważył, że przywołana regulacja ma kluczowe znaczenie dla spółek nieruchomościowych – koszty z tytułu amortyzacji mogą stanowić istotny element kształtujący wynik podatkowy tych podmiotów, a w rezultacie – wszelkie ograniczenia czy wyłączenia tej pozycji z kosztów uzyskania przychodów powinny być określane precyzyjnie.

Na koniec wskazano, że nie bez znaczenia pozostaje generalna zasada, zgodnie z którą niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika (art. 2a ordynacji podatkowej) – zdaniem składu orzekającego, omawiany przepis budzi poważne wątpliwości interpretacyjne.

W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy amortyzacyjne od posiadanych nieruchomości stanowią istotny element ich wyniku podatkowego. Zastosowanie interpretacji proponowanej przez organy pozbawia części spółek nieruchomościowych prawa do rozliczenia w wyniku podatkowym kosztu wytworzenia albo nabycia nieruchomości (jeśli dojdzie w przyszłości do odpłatnego zbycia nieruchomości – w części; jeśli nie – w całości), czyli kluczowego kosztu związanego z prowadzoną działalnością.

Istnieją poważne wątpliwości, czy konsekwencje te były zamierzone i brane pod uwagę przez ustawodawcę podczas prac nad nowelizacją ustawy  –  w pisemnym uzasadnieniu do zmian przypadek spółek nieruchomościowych stosujących wycenę do wartości godziwej został przemilczany.

W tym kontekście stanowisko przedstawione w przywołanym wyroku WSA zasługuje na aprobatę. Zaproponowana interpretacja pozwala na uniknięcie, jak się wydaje, niezamierzonych skutków wejścia w życie regulacji i daje spółkom nieruchomościowym, stosującym wycenę nieruchomości w wartości godziwej  szansę na „uratowanie” podatkowych odpisów amortyzacyjnych (potencjalnie jeszcze w zeznaniu składanym za 2022 r.).

Jednocześnie w dalszym ciągu nie wiadomo, czy omawiany wyrok zapoczątkuje proces zmiany podejścia do tej kwestii przez organy podatkowe. Należy zatem śledzić zarówno dalsze losy tego wyroku, jak i innych, które niedługo powinny zostać wydane w podobnych sprawach.

Źródło: https://www.rp.pl/podatki/art37976581-odpisy-amortyzacyjne-przyjdzie-czas-na-korekty-rozliczen