Historia podatku majątkowego, który przebrał się za dochodowy: czyli podatkowy Czerwony Kapturek

Główny bohater tej historii, czyli podatek od nieruchomości komercyjnych funkcjonuje w polskim prawie podatkowym już od niespełna roku. Wszyscy jesteśmy świadomi jego obecności (podobnie jak każdy wie, że w lesie czają się agresywne wilki), wiemy także, jakie są określone przez ustawodawcę kryteria kwalifikujące podatników do jego zapłaty.Gwoli przypomnienia, opodatkowaniu podlega przychód odpowiadający wartości środka trwałego sklasyfikowanego jako:

• centrum handlowe;
• dom towarowy;
• samodzielny sklep i butik;
• inny budynek handlowo-usługowy;
• budynek biurowy;

którego wartość przekracza 10 000 000 złotych. Obowiązek podatkowy spoczywa zarówno na właścicielu, jak i współwłaścicielu nieruchomości.Mogłoby się wydawać, że podatnicy, wprawdzie z westchnieniem bólu, ale jednak zaadoptowali się do obowiązku odprowadzania nowej daniny. Ci, którzy mają nieruchomości o wartości przekraczającej nakreślony przez ustawodawcę próg, zgodnie z przepisami odprowadzają comiesięczną składkę. Pozostali właściciele nieruchomości, zadowoleni z braku dodatkowych obciążeń śpią spokojnie. Niestety, jak to w baśniach bywa, tutaj następuje niespodziewany zwrot akcji: ustawodawca ogłasza nowelizację ustaw o podatkach dochodowych. Proces legislacyjny dobiega końca, Senat akceptuje treść ustawy, nowelizacja zostaje podpisana przez Prezydenta, a wilk kładzie się do łóżka i czeka na Czerwonego Kapturka… to znaczy, na podatnika.

…Co robi wilk w babcinym łóżku?

To, co w całej tej historii jest najbardziej zastanawiające to fakt, że ani ustawodawcy, nie dziwi umieszczenie wśród podatków dochodowych podatku katastralnego.

Ustawy o CIT i PIT mają co do zasady regulować opodatkowanie dochodu. W przypadku podatku od nieruchomości komercyjnych przedmiotem opodatkowania nie jest to, jaki przychód uzyskuje podatnik, a wartość nieruchomości. Powstaje pytanie, dlaczego podatek majątkowy grasuje wśród podatków dochodowych? Dlaczego ustawodawca nie wprowadził go przykładowo poprzez znowelizowanie ustawy o podatku od nieruchomości, który zarówno konstrukcyjnie, jak i przedmiotowo jest niemalże identyczny? Wiele pytań, zero odpowiedzi.

Babciu, a czemu masz takie wielkie oczy? Żeby widzieć więcej podmiotów do opodatkowania!

Najistotniejszą zmianą wprowadzoną przez ustawodawcę jest sposób obliczania progu wartości nieruchomości, wynoszącego, jak wcześniej wspomniałem, 10 000 000 złotych. Dotychczas próg ten stosowany był per budynek. Tym samym, nie tak łatwo było zostać uznanym za smakowitą przez naszego wilka. Podatnik był zobowiązany (w zasadzie do 31.12.2018 wciąż jest) do zapłaty podatku jedynie kiedy wartość posiadanego przez niego budynku przekroczyła 10 000 000 PLN. Bez znaczenia była (i jest) ilość budynków, których właścicielem jest podatnik. Można powiedzieć, że wilk był zainteresowany jedynie tym Kapturkiem, który miał w swoim koszyczku największy kawałek ciasta dla Babci.

Nowelizacja zmienia sposób postrzegania Kapturka przez wilka – od tego momentu, nie jest ważna wielkość kawałka ciasta, ale cały koszyczek, pełen apetycznych wypieków… Znowelizowane przepisy nakazują stosowanie progu 10 000 000 PLN nie per budynek, a per podatnik. Oznacza to, że jeżeli jesteś posiadaczem 11 wynajętych nieruchomości, o wartości 1 miliona PLN  to począwszy od 1 stycznia 2019 roku będziesz zobowiązany do zapłaty podatku.Od sumy wartości wszystkich nieruchomości komercyjnych będziemy odejmować wartość 10 000 000 PLN i otrzymaną nadwyżkę przemnażać przez stawkę wskazaną w ustawie. Tak otrzymaną wartość zaliczki należy uiścić na konto naszego wygłodniałego wilka, czyli fiskusa.

Jak już wspominałem, wilk nie jest już zainteresowany tylko ciastem – ma na oku cały koszyk, wobec tego opodatkowaniu nie podlegają jedynie wymienione powyżej typy środków trwałych, zaś wszystkie środki trwałe będące budynkami oddane w całości lub w części do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej podobnej do nich umowy. Wilkowi jest już bez różnicy, jakie ciasto zje, bo wszystkie dla niego są smakowite.

Zatem Kapturku, sprawdź co masz w swoim koszyczku i ile jest on łącznie wart, bo być może właśnie znalazłeś się na celowniku wilka…

Babciu, a czemu masz takie duże zęby? Żeby odgryźć dwa razy więcej podatku!

To co budzi największe kontrowersje to fakt, że po wprowadzeniu nowelizacji wilk zaatakuje dwukrotnie. Nie zapominajmy, że budynki wykorzystywane w działalności gospodarczej podatnika podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od powierzchni według stawki dużo wyższej, niż ta przeznaczona dla budynków niekomercyjnych. Od początku 2019 r. te same budynki mogą podlegać również opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości komercyjnych (oczywiście po spełnieniu odpowiednich kryteriów). W efekcie mamy jeden przedmiot opodatkowania, tj. budynek, który podlega dwóm podatkom majątkowym: od nieruchomości i od nieruchomości komercyjnych.

Czekając na myśliwego. Czy na tego wilka jest sposób?

Sam ustawodawca wskazuje nam (po części) możliwości ograniczenia negatywnych skutków opodatkowania nieruchomości podatkiem od nieruchomości komercyjnych. Pierwsza wynika z samej treści ustawy, jednak jak to z treścią ustawy bywa- jest dość skomplikowana…

Chodzi tu o możliwość pomniejszenia zaliczki na podatek dochodowy (CIT) o wartość zaliczki na podatek dochodowy w przypadku, kiedy jej wartość jest niższa niż wartość zaliczki CIT. Brzmi to (delikatnie rzecz ujmując) dość skomplikowanie, więc posłużymy się prostym przykładem:

Wartość zaliczki na CIT: 500 PLN

Wartość podatku od nieruchomości komercyjnych: 400 PLN

W takiej sytuacji podatnik ma prawo do obniżenia zaliczki na CIT o wartość podatku od nieruchomości, czyli w efekcie uzyskuje korzyść w postaci obniżenia zaliczki na CIT do wartości 100 PLN. Co jednak w przypadku, gdy wartość podatku od nieruchomości przewyższa wartość zaliczki na CIT? Użyjmy wartości z powyższego przykładu, jednak tym razem zamieńmy je miejscami:

Zaliczka na CIT: 400 PLN

Podatek od nieruchomości komercyjnych: 500 PLN

Podatnik wciąż ma prawo do obniżenia wartości zaliczki na CIT o wartość podatku od nieruchomości komercyjnych, zatem 400-500 = -(100). W efekcie zobowiązany jest do uiszczenia 100 zł tytułem podatku od nieruchomości komercyjnych. Konsekwencją tego jest wzrost wartości jego zobowiązania podatkowego..

Spokojnie. Jak wiadomo, każda bajka ma przecież pozytywne zakończenie, podobnie i tu ustawodawca dopuszcza możliwość zwrotu kwoty zapłaconego podatku od nieruchomości komercyjnych obliczonego zgodnie z przykładem nr 2: chciałoby się przyklasnąć z zachwytu… ale niekoniecznie. Zwrot podatku możliwy jest tylko wtedy kiedy organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w zeznaniu podatkowym złożonym przez podatnika – oznacza to, że aby otrzymać zwrot podatku, musimy tak naprawdę zaprosić fiskusa na kontrolę.

Szczęśliwe zakończenie?

Podatek od nieruchomości komercyjnych to niewątpliwie trudny orzech do zgryzienia dla podatników. Transformacja, jaką przeszedł pod wpływem nowelizacji wcale nie ułatwia zadania, a może nawet ten proces utrudnić.  Efektem powyższego jest obciążenie podatników dodatkowym zobowiązaniem, które w niektórych przypadkach może osiągać znaczące wartości.

Zaproponowane w treści ustawy formy rozliczenia podatku również nie są dla podatnika w 100% korzystne, zatem powstaje pytanie: czy jest jakiś sposób na uchronienie się przed negatywnymi konsekwencjami wprowadzanej nowelizacji ? Jest. Jednak jak w każdej bajce, musimy pozostawić pewien element …tajemniczości.